Os mercados enlouqueceram e a rotina é quase a mesma, dia sim, dia não. Ao ligar o rádio ou acessar a Internet logo pela manhã ao longo das últimas semanas, a notícia se repetiu um bocado de vezes: bolsas asiáticas em franco declínio, acompanhadas pelas européias e, por fim, pelo ocidente. São Paulo, centro da economia nacional, não ficou imune à crise.

Já enfrentamos situações similares, por motivos diversos, especialmente na última década. Depois de um longo período de bonança, agora é a expectativa de uma recessão mundial que atormenta a vida dos investidores, gera turbulências, nervosismo, pessimismo, tensão. Nessas horas é inevitável que muitos investidores busquem alternativas à volatilidade aguda que o mercado financeiro está vivendo, além, evidentemente, da alta do dólar.

A tendência, inexorável, é a migração para o investimento em imóveis, residenciais ou comerciais, visando à renda proporcionada pelo aluguel mensal e, no longo prazo, à valorização da unidade, que será então comercializada. Esse movimento natural deverá ser deflagrado em pouco tempo, à medida que as pessoas perceberem que os altos e baixos do mercado financeiro irão perdurar, conforme alguns analistas nacionais e internacionais já comentam.

Tal migração ainda não ocorreu por influência da crise do mercado imobiliário norte-americano, mas há claramente, neste caso, uma certa confusão. Nos EUA o problema aconteceu porque a concessão de crédito imobiliário era desenfreada. No Brasil as regras ainda são bastante rígidas e grande parte das vendas de imóveis são realizadas à vista.

Historicamente o imóvel representa, no Brasil, alternativa segura para investidores que não gostam ou não podem arriscar na montanha-russa das bolsas de valores. Nos últimos anos, entretanto, houve intensiva migração de investimentos para o mercado de capitais, de pessoas seduzidas pelos ganhos expressivos e incomparáveis com a compra e venda de ações e que realmente foram vultosos em um momento de estabilidade e crescimento da economia em todo o planeta. Parte dessas pessoas, agora, está no mínimo cética. E o ceticismo leva à prudência.

Hoje, a rentabilidade dos imóveis alugados gira em torno de 1% do valor de venda, rendimento superior à caderneta de poupança e a muitos fundos de renda fixa. Soma-se a isso o fato de os lançamentos imobiliários terem influenciado na valorização de diversas regiões do país, especialmente em São Paulo, e temos um cenário promissor para quem não quer correr riscos e nem tem necessidade de liquidez para seu investimento.

Mas o mercado imobiliário, assim como qualquer outro, exige conhecimento, informação, cautela e assessoria técnica. Para ter retorno competitivo é preciso, antes de tudo, comprar bem, observando a vocação da região e do imóvel desejado, potencial de rentabilidade e condições de conservação da unidade, dentre outros quesitos. Uma opção interessante é adquirir imóveis já alugados, evitando o risco de ter que arcar com despesas como IPTU, condomínio e conta de água enquanto a nova locação não for fechada.

Mais do que apenas alugar, é preciso controlar e acompanhar o andamento dos contratos. O locador precisa, por exemplo, estar atento a todos os detalhes da administração, inclusive ao recolhimento de uma série de encargos que são emitidos em nome do proprietário do imóvel, mas que em geral são pagos pelo inquilino.

A locação deve ser, portanto, administrada, assim como as aplicações financeiras são gerenciadas por bancos ou corretoras, sob pena de o locador se ver às voltas com passivos ao longo ou ao término do contrato. O porto seguro imobiliário é, sem sombra de dúvida, uma realidade, desde que o investidor possa acompanhar todos os passos e seja respaldado por consultores especializados nesse mercado.

Carlos Lima
empresário e corretor de imóveis, proprietário da Terracapital
Brasília - DF

O agravamento da crise financeira norte-americana e sua ampliação a outras partes do mundo mostraram os limites de um processo que foi  determinado pela financeirização da economia.

A expansão das finanças – em mercados altamente desregulamentados e minimamente controlados – reduziu as políticas públicas ao seu mínimo. Cada país teve emagrecida sua capacidade de investimento e enfrentou à sua maneira esta nova condição. Muitos permitiram simplesmente transferir parte de suas responsabilidades ao próprio setor financeiro.

Assim foi com a habitação nos EUA, onde os setores de mais baixa renda passaram a ser atendidos pelo sistema financeiro, com maiores taxas de juros e transferências de seus créditos para bancos de investimentos e fundos que os passavam adiante sem nenhum constrangimento.

Na primeira dificuldade, a inadimplência desses setores abandonados a um mercado desregulado gerou um estouro cujas dimensões e conseqüências ainda são difíceis de quantificar.

Em paralelo ao silêncio daqueles que passaram anos defendendo o livre mercado, há um crescente reconhecimento de que as recentes intervenções de bancos centrais de todo o mundo são indispensáveis, mas insuficientes. Esse reconhecimento prevê também a necessidade de uma maior regulação e controle e da constituição de instituições internacionais capazes de exercê-las.

Mas e o Brasil, como ficará em meio a esse extraordinário “imbróglio”? 

Sabem os estudiosos e os brasileiros que - ainda que apreensivos com os efeitos que possam advir da retração do crédito e da demanda mundial - teremos melhores condições de atravessar essa crise do que no passado.

Não sem razão, apesar de todas as preocupações com o futuro, as previsões apontam para um crescimento superior a 5% neste ano e entre 3,5% e 4% em 2009, bastante superiores à média das décadas anteriores e às previsões de crescimento das economias centrais.

No Brasil, desde 2003 buscou-se reerguer o setor da construção habitacional, favorecendo a ampliação do crédito e a melhora das condições institucionais visando o melhor funcionamento do financiamento imobiliário – travado desde meados dos anos 80. Objetivo claramente alcançado, pois os dados do IBGE mostram que o setor da construção civil tem crescido mais que os outros setores industriais em expansão. Esse fato, além de confirmar o acerto das políticas adotadas pelo governo federal, mostra o recente dinamismo do setor imobiliário e referenda o papel significativo dos investimentos do PAC – Programa de Aceleração do Crescimento na habitação.

No entanto, felizmente, dois fatores foram amplamente distintos do ocorrido em países como os EUA.

O primeiro, é que as políticas públicas - neste período pós 2003 - não foram abandonadas, muito pelo contrário. O desenvolvimento do Sistema Nacional de Habitação e a criação de mecanismos e incentivos – tais como o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social - permitiram que o Estado, nas três esferas, se tornasse capaz de praticar uma política de subsídios transparente, sem a qual, não há como permitir o acesso à moradia às famílias com baixas rendas. Não houve, portanto, nem omissão frente ao grave problema social da moradia, nem transferência da responsabilidade ao mercado financeiro.

O FGTS até 2002 definhava e sofria profundas críticas do Banco Mundial e de setores privados (industriais e do mercado de capitais) e propunha-se seu uso em outras atividades como no mercado de ações e/ou sua completa eliminação. Enquanto isso, seus parcos recursos financiavam apenas aos que tinham renda acima de 10 salários mínimos.

Desde então, o FGTS recuperou-se (deve fechar o ano de 2008 com cerca de 100 bilhões de reais em caixa) e mostrou-se indispensável para o desempenho do setor habitacional e a alavancagem do crescimento econômico. Ao mesmo tempo, mostrou que graças às suas características e desempenho, pode e poderá – mantida sua destinação exclusivamente ao setor habitacional e infra-estrutura urbana - alocar recursos ao funding destinado a cobrir uma dívida social histórica, caracterizada pelo déficit de 8 milhões de moradias. Assim, em 2007, do total de financiamentos à moradia com recursos do FGTS, 90% foram destinados à população com renda abaixo de 5 salários mínimos, sendo que 76% para os situados abaixo de 3 salários mínimos.

O segundo, é que apesar do extraordinário esforço regulatório, legislativo e tributário - iniciado com o patrimônio de afetação, a regra do valor incontroverso e as reduções de carga tributária - a securitização não decolou, devido à manutenção de taxas de juros demasiado elevadas.

Seu fraco desempenho, por um lado, foi negativo, já que uma maior securitização de créditos habitacionais favoreceria o giro da roda do financiamento. Mas teve outro lado positivo, pois relegou a um segundo plano um conjunto de pressões para desregulamentar ainda mais o setor. Dessa forma, assim que baixados os juros, a securitização poderá desenvolver-se de maneira mais apropriada, sem “sub primes” ou descontroles irresponsáveis.

Contudo, há que se enfrentar a realidade internacional de frente.

O governo federal tem insistido corretamente na necessidade de preservar o crescimento econômico, assegurar o apoio às construtoras e o crédito ao financiamento imobiliário, indispensáveis à continuidade de seu desempenho recente. Também seria importante que as taxas de juros cessassem sua trajetória ascendente, possível pela própria redução da pressão de demanda.

O FGTS tem sido indispensável ao desempenho do setor habitacional e seriam elevados os custos que poderiam advir de uma retirada, neste momento, de recursos da habitação. Afinal, este é um setor que tem alavancado alto crescimento, sem ônus à balança comercial e com forte geração de empregos e que, ao mesmo tempo se destina a cobrir uma divida social histórica de moradias. Na verdade, é indispensável a disponibilização de mais recursos do Fundo e de recursos orçamentários - na forma de subsídios explícitos ex-ante - para reduzir o déficit habitacional e ampliar o acesso da população de menor renda à moradia.

A crise mundial pode chegar ao Brasil, mas com efeitos menores do que no passado e basicamente a partir do crédito e do câmbio. O setor imobiliário tem tudo para - após uma boa sacudida - retomar sua trajetória de expansão. Ainda que, além do apoio do governo, precise também reduzir um pouco suas expectativas, redefinir suas estratégias de longo prazo e elevar sua capacidade competitiva.

Não podemos olhar a economia e a sociedade brasileiras com os olhos do passado e nos satisfazer com os avanços já realizados nesses últimos anos. Tampouco o setor imobiliário. Seus investimentos – que cresceram nada menos de 14% em 2007 - precisam ser preservados hoje e ampliados nos próximos anos. Esta é uma demanda brasileira, de sua economia e sociedade.

*Jorge Mattoso é economista e consultor, foi professor do Instituto de Economia da UNICAMP (1985-2008), Secretário de Relações Internacionais da Prefeitura de São Paulo (2001-2002) e Presidente da Caixa Econômica Federal (2003-2006).